Leibrente bis ans Lebensende
Modell: Vom Verkehrswert der Immobilie wird der Wert des Wohnrechts des Verkäufers abgezogen. Ebenso weitere Posten wie die Instandhaltung. Dann wird eine lebenslange Rente ermittelt.
Voraussetzungen: Oft Mindestalter des Verkäufers oder Mindest-Immobilienwert.
Sicherheit: Das lebenslange Wohnen ist sicher bei erstrangingem Eintrag des Wohnrechts im Grundbuch.
Reparaturen und Umbau: Käufer: Instandhaltung, Bewohner: Umbau
Erben: Erhalten Rest vereinbarter, nicht erreichter Mindestzahlungen.
Beispiel: Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro, mit 120 Quadratmetern und 1000 Euro monatlicher Marktmiete setzt die Deutsche Leibrenten AG 1100 Euro Wohnwert an (davon 100 Euro für Instandhaltung). Das Modell ergibt 858 Euro Leibrente im Monat für eine 75-Jährige. Das Verrenten hätte sich nach 12,8 Jahren ausgezahlt. Bei der Stiftung Liebenau bekommen Interessenten 750 Euro im Monat, wenn Bewohner die Instandhaltung übernehmen.
Fazit:
- positiv: Einziges Modell mit lebenslanger Zahlung
- negativ: der Ertragsanteil der Rente (altersabhängig) ist zu versteuern
Monatliche Leibrente auf Zeit
Modell: Verkäufer haben Wohnrecht, Wert wird vom Immobilienwert abgezogen, daraus Rente berechnet und über die vereinbarte Zeit gezahlt.
Voraussetzungen: Mindestens 65 Jahre alt, Mindestimmobilienwert etwa 200.000 Euro bei der Stiftung Liebenau.
Sicherheit: Lebenslanges Wohnen sicher bei erstrangingem Eintrag des Wohnrechts im Grundbuch. Alternativ auch eine Rente als Reallast im Grundbuch eintragbar.
Reparaturen und Umbau: Bei Wohnrecht übernimmt der Käufer Instandhaltung, aber keine Umbauten.
Erben: Ist eine Mindestlaufzeit vereinbart und noch nicht abgelaufen, bekommen Erben Rente bis zum Ablauf.
Beispiel: Die Stiftung Liebenau berechnet den Wohnwert auf Basis des Bewertungsgesetzes. Bei einem 300.000-Euro-Haus mit 10000 Euro Marktmiete bekommt eine 75-Jährige etwa 11.5000 Euro. Die Rente über zehn Jahre beträgt etwa 1000 Euro monatlich, wenn Bewohnerin das Haus instand hält. Sonst liegt lebenslage Rente bei etwa 750 Euro.
Fazit:
- positiv: Rente auf Zeit höher als eine lebenslange Leibrente
- negativ: nicht lebenslange Zahlung, Ertragsanteil steuerpflichtig
Verkauf mit Nießbrauchrecht
Modell: Verkauf mit Nießbrauch – also dem Recht zu lebenslanger Nutzung inklusive Vermietung. Pflicht zur Instandhaltung. Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Differenz erhält Verkäufer.
Voraussetzungen: Einmalzahlung deckt eventuelle Restschuld ab.
Sicherheit: Wohnen lebenslang sicher, wenn Nießbrauch erstrangig im Grundbuch steht. Zahlt der Käufer nicht, bleibt Verkäufer Eigentümer.
Reparaturen und Umbauten: Zahlen die Inhaber des Nießbrauchs.
Erben: Wenn eine Mindestnutzungszeit vereinbart und nicht abgelaufen ist, bekommen Erben den Rest.
Beispiel: 75-jährige verkauft Haus mit 300.000 Euro Verkehrswert, Marktmiete: 1000 Euro/Monat, 12.000 Euro im Jahr. Jahresbetrag wird mit Verfielfältiger multipliziert, den das Bundesfinanzministerium jährlich veröffentlicht. Verfielfältiger für 75-jährige beträgt aktuell 9,422. Multipliziert mit 12.000 Euro ergibt 113.064 Euro Wert für Nießbrauchrecht. Dieser wird mit weiteren Kosten vom Verkehrswert abgezogen.
Fazit:
- positiv: Nutzung fast wie Eigentum; auch bei Gewerbe- und vermieteten Immobilien möglich
- negativ: Instandhaltung und etwaige Vermietung kann belasten; Mieteinnahmen sind zu versteuern
Teilverkauf mit Nutzungsentgelt
Modell: Ein Unternehmen wie Wertfaktor oder LiquidHome kauft auf einmal oder in mehreren Schritten bis zu 50 Prozent der Immobilie. Bewohner nutzen sie ganz und zahlen Nutzungsentgelt, pro Jahr etwa 3 bis 4 Prozent des Wertes des verkauften Teils. Die Höhe des Nutzungsentgelts kann sich je nach Zinsentwicklung ändern.
Voraussetzung: Verkaufter Immobilienteil muss mindestens 100.000 Euro wert sein.
Sicherheit: Lebenslanges Wohnen sicher, solange Nutzungsentgelt fließt. Niesbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Sind die Bewohner sechs Monate in Zahlungsverzug, müssen sie die Immobilie binnen sechs Monaten räumen. Dann Gesamtverkauf.
Reparaturen und Umbauten: Tragen die Bewohner für die gesamte Immobilie.
Erben: Ankaufsrecht für verkauften Teil zum Verkehrswert.
Beispiel: Für ein Drittel des Hauses mit 300.000 Euro Verkehrswert erhält Verkäuferin 100.000 Euro sofort und zahlt Nutzungsentgelt. Je länger dieses festgeschrieben ist, desto höher liegt es. Im Beispiel 242 Euro pro Monat, wenn es flexibel angepasst werden kann. Oder 325 Euro für 15 Jahre fest.
Fazit:
- positiv: altersunabhängig möglich, nach Bedarf in Teilschritten möglich
- negativ: Nutzungsentgelt kann steigen, volle Instandhaltung ist zu tragen, Bindung an Makler beim Verkauf
Verkauf mit Mietvertrag
Modell: Bewohner verkaufen Immobilie an Privatperson zum Verkehrswert oder mit kleinem Abschlag und mieten sie dann. Käufer verzichtet auf ordentliche Kündigung, gegebenenfalls auch auf Mieterhöhungen.
Voraussetzung: Bewohner können dauerhaft Miete zahlen.
Sicherheit: Lebenslanges Wohnen nur, wenn Recht der Mieter bei etwaigem Eigentümerwechsel erhalten bleibt und die Mieter vertragliche Pflichten erfüllen (wie Miete zahlen). Sonst dürfen Vermieter kündigen.
Reparaturen und Umbauten: Vermieter: Instandhaltung, Mieter Kleinreparaturen, falls im Vertrag vereinbart. Altersgerechter Umbau: Mieter, Vermieter muss zustimmen.
Beispiel: Hausverkauf zum Verkehrswert von 300.000 Euro. 1000 Euro Monatsmiete ohne Betriebskosten, die jährlich um zwei Prozent steigt. Verkaufserlös reicht zirka 20,5 Jahre für die Miete.
Fazit:
- positiv: altersunabhängig möglich, allerdings v.a. in hohem Alter möglich; keine Ausgaben für Instandhaltung
- negativ: Untervermieten nur mit Erlaubnis der Vermieter; Miete kann steigen
Quelle: Focus Online